夜间模式
  • 40430阅读
  • 113回复

[闲聊杂谈]向一切伪专家say no(不要对号入座,不喜勿喷) [复制链接]

上一主题 下一主题
离线w先生1986
发帖
648
昆币
4628 枚
配偶
单身
只看楼主 使用道具 电梯直达
楼主  发表于: 12-02
有感于今天接待了一个完全不知所云的客户,和平时论坛一些莫名其妙的哄抬或者看空言论、帖子、文章,特别开一帖说明一下怎么识别专家说的靠不靠谱,或者是不是水贴。买房&卖房是大事,这种大宗交易对大多数中国家庭来说都是大事,踏错一个月的节奏可能就要累10年甚至更久,所以不忙耽搁下10分钟,静心看看。 ew*;mQd  
vfOG(EkG.?  
1、数据筛选 z_A34@a  
关于数据口径。工作经验告诉,数据分析可以得出结论指导方向,但也可以预设立场,再用数据论证。环比、同比、涨幅、涨幅下跌,首先一般受众会因为自身文化水平的原因不懂,或者看的马虎领会错误;更有好事者或者既得利益者运用单项数据来误导舆论。 `k~w 14~w  
举个例子。昆山3大型楼盘推盘900套,全部当天售罄。从销售率来看市场大火;但由于拿地早、政府限价,全昆山当月成交均价环比上个月跌了1000块,从这个数据来看市场在急速下滑。这就是口径区别导致的选择性言论盲区。 ?/^{sW' |  
关于鉴别选择。所有一手房限购、限价、限网签的城市,一手房数据只有局的半年度、年度数据中的成交面积、套数有参考价值。一手房的成交单价就不用看了,那就是用学粉饰太平;一手房单月的成交数据完全不用看(周度、单日的就更不用看,完全是垃圾信息)。权威渠道是昆山市政府的历年年鉴和单月报告,真想买房的可以用单月数据相加对比往年年度、半年度的数据。 ad`=A V]  
关于数据归属。这条很简单,在中国房地产市场发展严重不均衡、施行一城一策的当下,只看昆山的!只看昆山的!连苏州的都不用看,上海的也不用看,全国的更不用看。 Jek3K&  
关于数据出处。听媒体的还是中介的?买房的朋友说涨了,卖房的说跌了,听谁的?都别听,自己花点时间,按我前面说找年鉴和月报。中介肯定说涨,媒体受党性和主影响,但你买房要有定力,自己得做起码的功课。 Ql? >,FZ  
9 N9Q#o$!.  
2、媒体公信 F{FSmUxzK  
首先,新闻应该是公正的,每次从业人员不应该选择性报道,但媒体一定是有立场的。看了上面第一部分口径和数据样本的选择,就应该明白为什么媒体怎么说都不会错了。 Rj~y#m  
央视怎么样?央视的公信力肯定是没问题的,数据也是绝对权威的。央视对于首脑意志的传达,宣导的房地产调控导向也是绝对没问题的。但如果把“房住不炒”理解为不让房子涨价就是傻B了(我想不到还有哪个词更匹配)。房价是中国银行体系的信用背书,乃至是中国整个金融体系信贷业务不良资产率的降落伞。按照我们的城市化进程和居民负债率,government和银行第一个不答应房子降价。放到地方上,再大的开发商,只要他敢率先大幅降价,那他跟主管单位的友谊小船一定会翻。所以别幼稚了。 jP"yG#  
自媒体怎么样?我可以告诉你自媒体对一个楼盘发一篇文章的价格,跟点击量有关,以万为单位(原本写了,想了想还是删了)。加上前面的原理,你懂的。还有一些无良的自媒体,开发商不投就直接恶意报道,所以别看到那个公众号说某楼盘不好就真的以为不好。这种恶意的公众号,去年上海还抓了一批,但我相信永远抓不完。 7WEoyd  
大V怎么样?大V没有怎么养团队?“丁祖昱评楼市”是房产行业最大的大V之一,人家背后的易居中国是上市企业,好多开发商都参股的企业,他能说出个啥真心实意呢?普通公众号是真话不全说,大V是假话全不说。我的建议是可以关注,了解一点宏观的趋势就行,毕竟大V的嗅觉灵敏度很高;尤其是昆山这种经济高度发达的城市,房价走势受大环境影响还是比较明显的。 t[X,m]SX  
&ej |DM6  
3、房价涨跌 884-\M"h  
先说1句不中听的。你要是还没买房的房价张贴跟你没有半毛钱关系,你要是10年内没有置换能力的,也跟你没关系。 ms/Q-  
再说一遍:房价是中国银行体系的信用背书,乃至是中国整个金融体系信贷业务不良资产率的降落伞。按照我们的城市化进程和居民负债率,government和银行第一个不答应房子降价。 ~uh,R-Q$  
今年已经2次降息,而且是在猪肉价格飞涨的情况下央行顶住压力降的。经济学基本规律是货币流通增大,购买力下降,这个道理高中生都知道。那央妈为什么还要放水,因为要保6.5的增长率呀,因为贸易战呀。PPI指数已经连续5个月低于50%了,保增长压力那么大,扩大基建、旧改也没见明显成效,明年不持续降息你觉得可能吗?有心思的小伙伴,用Excel下08年到今年的利率、存款储备金走势,再下昆山房地产历年的成交量价走势,看看3条曲线波动是不是正相关的。 >^Y)@ J  
想降价,too simple,too naive! h#]LXs  
\\$wg   
4、安全交易 0t.v  
想到一个论坛的帖子,有人问“买了房开发商破产跑路怎么办”。从业经验告诉我这属于最低质客户,有没有钱两说,但基本没啥文化、也一定是怀疑论者(题外话:买房要做起码的功课,买房对销售尊重、信任才能拿到折扣和优惠);但过往的家庭教育和普世情怀还是让我给他回了一句“这是2019年的昆山”。 JVh/<A  
这个城市,这个年头。不是全国30强房企根本没实力、没可能再拿地,个别小公司早些年拿下的存量项目现在被各大开发商品牌挤得亏本卖呢(哪一家就先不说了)! !=(M P:  
应该有人看过“2019年全国446家房企破产”,一时间水贴横飞,看客也被弄的风声鹤唳。但大家不知道这446家房企绝大多数都是单项目公司(10年我在山东见过几个养藏獒的混混还当开发商呢,说的就是这种单项目公司),更不知道 的是15年、16年2年有近700家房企破产。这446家破产房企也就上海的三盛宏业和安徽的国购投资2家在业内引起一点波澜,其他的估计最多也就在当地论坛有点声音。三盛宏业新闻出来的当晚,人家昆山公司总的朋友圈就发了工程顺利封顶的消息;退一万步人家hold不住了,你当昆山的财政是摆设啊? . /~#  
二手房交易怎么能做到安全呢?这个更简单了,找贝壳,找大公司,你不知道哪家公司大的话说明你没做功课;再不济您直接找我,我的服务标准前面展示过了。 qaEWK0  
js)I%Z  
{z7kW@c  
5、昆山还行吗 G|)fZQ1nS  
请把这个吗字去掉!我不说这是一个连续14年全国百强县第一的城市,不认同的看官您也别说长三角一体化规划对昆山着墨少之又少。都看到宝能要落户昆山的新闻了吧,“布局建设集整车、电池、核心零部件、先进材料、技术研发于一体的汽车全产业链”。如果对汽车产业、工业不是很了解的我帮您翻译翻译,整车奠定了项目高度,电池和新材料在基础端确保后续提制和竞争力,核心部件就是发动机了。 _>i<`k  
有机场和地铁、高铁、中环的城市很多,有整车制造、研发的城市没几个。这个项目的分量不敢说能对标北上广的国际机场,但其他国内机场还是可以分分钟秒杀的。这么说吧,福耀玻璃落户美国俄亥俄州就能让全州的工人.....弹冠相庆,何况我们是一个整车企业。 ?oQAxb&  
MTeCmFe0;  
6、新房or二手房 7hfa?Mcz  
政府都给你限价了当然选一手房,这是通常情况;二手房呢有捡漏的机会。通常同一个客户同样的价格,二手房的首付就是比一手房多,但也有例外。像这种光景,二手房捡漏已经没那么难了,甚至有可能出现首房首贷、首付不到3成的情况(奇妙吧)。 R1C2d+L  
bVYsPS  
7、昆山买哪里 I8LoXY  
房价短期看政策,中期看供需,长期看人口。赚钱多的,5年内有置换能力的,劝您买市中心,弘辉首玺、华敏市价2个低洼,边上规划了青阳港城市中心和世茂的商业规划就明白了。要是10年的话,您就看交通导入和“昆山人口热力图”吧,我明说了又要被小年轻喷的。 x}H%NzR  
zmh5x{US1  
马上要下班了,后面收的有些草率,很抱歉。花了俩小时一口气写完的,有些开始想到的,后面写的时候还是忘掉了。后面想起来还会在这个帖子里补充,包括草率结尾的几个段落也会补充,所以看这个帖子请您选择“只看楼主”。 <x\I*%(  
自认写的比较认真,所以没有在关键词句特别标注,希望您耐心看完。有同行观点向左的欢迎拍砖,但拒绝人格侮辱和地域攻击哦。最后道个歉,我没有校对,有错别字、病句的请您多担待。 P*9L3R*=N  
nIv/B/>pZ  
F/0x` l  
5c -'m? k  
[ 此帖被w先生1986在2019-12-02 18:13重新编辑 ]
本帖评分记录
超级飞侠 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-05
xwjackson 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-05
起呢称真烦 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-04
枫晓梧桐雨 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-04
可可可乐 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-04
aoyunhua 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-04
qianyiwen 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-03
junfeng18 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-03
吴善友 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-03
半夏如烟 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-03
46条评分昆币+46
离线w先生1986
发帖
648
昆币
4628 枚
配偶
单身
沙发  发表于: 12-02
补充1:央行三季度报告已经去掉了“房住不炒”的表述,看官您懂的。
本帖评分记录
咔咔啦来的 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-04
leo.hou 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-04
厉云玲 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-03
学会忘记 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-03
4条评分昆币+4
在线小小瑞瑞
发帖
1310
昆币
2106 枚
配偶
单身
板凳  发表于: 12-02
房价短期看政策,中期看供需,长期看人口,都被当成圣经了,是任泽平说的吧。。。 3M<T}>  
他要真有这本事,还有功夫做嘴炮? N.qS;%*o{e  
e8$OV4X  
本帖评分记录
厉云玲 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-03
学会忘记 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-03
2条评分昆币+2
帅哥在线湖萝卜
发帖
573
昆币
1190 枚
配偶
单身
地板  发表于: 12-02
日人民报比央视如何?亩产几万斤那不是用嘴吹吹算的,是黑纸白字写的。 r-+S^mOE]  
全是一笔生意,当不得真! l~v BA$,  
冷暖自知,大家都是成年人,得为自己的判断和行为负责
本帖评分记录
老渔民 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-05
厉云玲 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-03
电子搬运工 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-02
3条评分昆币+3
离线w先生1986
发帖
648
昆币
4628 枚
配偶
单身
4楼 发表于: 12-02
湖萝卜:日人民报比央视如何?亩产几万斤那不是用嘴吹吹算的,是黑纸白字写的。 zuR F6?un  
全是一笔生意,当不得真! #Zm%U_$<  
冷暖自知,大家都是成年人,得为自己的判断和行为负责[表情] (2019-12-02 18:26)  .mse.$TK.^  
w<3g1n7R  
我要是能这么铁石心肠,早就房子卖的飞起来了
本帖评分记录
紫菱心香 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-03
厉云玲 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-03
学会忘记 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-03
3条评分昆币+3
离线w先生1986
发帖
648
昆币
4628 枚
配偶
单身
5楼 发表于: 12-02
小小瑞瑞:房价短期看政策,中期看供需,长期看人口,都被当成圣经了,是任泽平说的吧。。。 o(,u"c/Or  
他要真有这本事,还有功夫做嘴炮?
 (2019-12-02 18:19)  f^8,Z+n  
p }qNw`  
马克思还写了资本论,他富贵了吗?孔子说了那么多金句,还不是周游列国讨饭!不要诡辩。
本帖评分记录
sysz2232 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-05
logistic 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-03
lluanzhiwu 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-03
dhjgkfn 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-03
skypad90 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-03
厉云玲 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-03
学会忘记 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-03
7条评分昆币+7
在线小小瑞瑞
发帖
1310
昆币
2106 枚
配偶
单身
6楼 发表于: 12-02
回 w先生1986 的帖子
w先生1986:马克思还写了资本论,他富贵了吗?孔子说了那么多金句,还不是周游列国讨饭!不要诡辩。 (2019-12-02 18:30) Jj}+tQ f  
Oe=7z'o  
那么房价短期看政策,中期看供需,长期看人口,理论依据在哪里呢?为啥房价短期就要看政策,长期就得看人口。。。得出这么个结论,任泽平做过多少年研究 C]K|;VQ  
还是信口胡诌 lO>w|=<  
供需和人口本就是一回事吧,人口天然就是需的那一方 -kT *gIJ}  
短期看政策,短期就不看供需了吗? E9t[Mb %0  
Fu:VRul=5$  
亏他写的出,也亏每个讨论房地产的大神都把他当圣经念一遍  

楼主留言:

您能知道任泽平这号人物,我想就已经证明了他的知名度和权威性,对吧。 j u`x   
陈景润可以证明1+1=2,我们常人也能算得出来,别太纠结。

本帖评分记录
厉云玲 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-03
学会忘记 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-03
龙兔 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-03
3条评分昆币+3
在线小小瑞瑞
发帖
1310
昆币
2106 枚
配偶
单身
7楼 发表于: 12-02
我这样跟你说,房子作为商品,不管短期,中期,长期都要看供需,商品价格本身是由供需决定。。。。人口是供需的需方,所以把供需和人口分开说,就是脱了裤子放屁 。。。
本帖评分记录
zhoulicai 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-03
厉云玲 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-03
学会忘记 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-03
一周目要淡定 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-02
4条评分昆币+4
帅哥在线湖萝卜
发帖
573
昆币
1190 枚
配偶
单身
8楼 发表于: 12-02
小小瑞瑞:我这样跟你说,房子作为商品,不管短期,中期,长期都要看供需,商品价格本身是由供需决定。。。。人口是供需的需方,所以把供需和人口分开说,就是脱了裤子放屁 [表情]。。。 (2019-12-02 18:52)  hU: 9zLe  
PIo8mf/  
有道理,最终都得看人口
本帖评分记录
zhoulicai 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-03
skypad90 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-03
风尚有我 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-03
厉云玲 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-03
学会忘记 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-03
5条评分昆币+5
美女在线咖啡馆里的猫
发帖
2784
昆币
4950 枚
配偶
单身
9楼 发表于: 12-02
   刚需上车好时机。
本帖评分记录
风尚有我 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-03
厉云玲 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-03
学会忘记 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-03
派大星捉水母 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 12-02
4条评分昆币+4
快速回复
限76 字节
如果您提交过一次失败了,可以用”恢复数据”来恢复帖子内容
 
上一个 下一个